Ruimte in Vlaanderen is schaars. Dit is een eigenschap van alle economische goederen en brengt een prijsdynamiek met zich mee. Aangezien vastgoedwaarde een niet te weerleggen impact heeft op de vastgoedkeuzes die een burger of overheid maakt, is grondig inzicht in deze dynamiek onontbeerlijk voor adequaat beleid en correcte vastgoedkeuzes. Thema’s zoals betaalbaar wonen en mobiliteit zijn hier nauw mee verbonden en vormen de hoofdthema’s van het onderzoekscentrum Duurzaam Ruimtegebruik en Mobiliteit (DRUM). 

Echter, vastgoeddata zijn niet transparant. In tegenstelling tot veel landen ontbreekt het in Vlaanderen aan openbaar beschikbare transactieprijzen van woningen, bouwgronden, nijverheidsgebouwen, landbouwgronden … Als resultaat zetten toezichthouders, overheden en de publieke opinie steeds meer vraagtekens bij de betrouwbaarheid van waarderingen. Dit bemoeilijkt bijvoorbeeld accurate waardebepalingen van een woning of grond, kosten-batenanalyses, simulaties en politiek-bestuurlijke afwegingen zoals het uitwerken van een planschaderegeling in het kader van de bouwshift in Vlaanderen.

Het antwoord op deze vraag naar objectiviteit en kwaliteit biedt zich aan in de vorm van een ruimtelijk-economisch vastgoedmodel, het REM. Het opzet is een model dat de relatie legt tussen locatie, perceel en vastgoedwaarde binnen de Vlaamse vastgoedmarkt. Anders gezegd is het doel om het verband tussen enerzijds vastgoedwaarde en anderzijds waardebepalende determinanten te bepalen. Deze determinanten worden opgedeeld in drie categorieën. Ten eerste zijn er structurele eigenschappen van het vastgoedobject. Dit is het microniveau. Voorbeelden zijn oppervlakte, afwerkingsgraad, aantal kamers. Ten tweede wordt ook het mesoniveau in rekening gebracht. Dit zijn de kenmerken van de buurt waarin het object is gelegen. Zo kunnen toegang tot openbaar vervoer, criminaliteit, nabijheid van voorzieningen een rol spelen bij de waardebepaling. Ten derde beïnvloedt de economische context waarbinnen een transactie zou plaatsvinden de waarde.
Op dit macroniveau spelen elementen zoals wetgeving, registratierechten, leenrente en  de verhouding tussen vraag en aanbod een rol. 

De manier waarop deze determinanten gedefinieerd en gekwantificeerd worden, wordt vastgelegd in een taxonomie. Deze verduidelijkt bijvoorbeeld hoe criminaliteit, mobiliteitsscore of werkgelegenheid in een buurt berekend wordt, welke (open) databronnen hiervoor aangesproken kunnen worden en waarom deze relevant is voor de waardebepaling van een woning, handelszaak of grond. De data waarop deze taxonomie betrekking heeft, wordt bewaard in een centrale databank. Deze kan ter beschikking gesteld worden van de vastgoedsector.

De data in deze databank komen samen in een statistisch onderbouwd model. Dit is de concrete, monetaire uitdrukking van de impact van bijvoorbeeld een hogere mobiliteitsscore of een kleinere grondoppervlakte op de waarde van vastgoed. Dit is met andere woorden een formule waarin aan iedere relevant determinant een bedrag gekoppeld wordt. Zo is er maximale transparantie met betrekking tot de totstandkoming van een waardebepaling.

De combinatie van een uniforme vastgoedtaxonomie en een transparante formule vormt de basis van een automated valuation model (AVM) die automatisch en efficiënt de waarde van vastgoed kan bepalen binnen een bepaalde prijsvork. Daarenboven is het AVM in opzet ruimtelijk. Zo zijn alle datalagen ruimtelijk opgebouwd voor gans Vlaanderen en houdt het model rekening met de locatie van een woning of grond. Als resultaat kan het AVM ingezet worden op verschillende schaalniveaus (in functie van het beleidsdoel). Zo kan de waarde van vastgoed uitgedrukt worden per gemeente, per statistische sector, per cel van 1 km² of 1ha of zo mogelijk op perceelsniveau.

Meer weten? Bekijk hier een filmpje waarin onderzoeker Pepijn Viaene meer uitleg geeft over een Ruimtelijk Economisch Vastgoedmodel voor Gent.