Een onderzoek naar activatie van de aanloopstraten en B-locaties in de stedelijke kernen

Dalende omzetten van de handelaars in de retailsector veroorzaken voor het zesde jaar op rij meer leegstaande handelspanden in de Vlaamse steden (Locatus, 2014). Voor de structurele omzetdaling annex leegstand van handelszaken in aanloopstraten en B-locaties zijn verschillende oorzaken te duiden zoals bijvoorbeeld de economische crisis, (lokale) wetgeving bijvoorbeeld met betrekking tot openingstijden en handelshuur, parkeerproblemen, concurrentie van shoppingcentra en baanwinkels, de prijskritische consument en steeds toenemende internetverkopen. De handelaars in de aanloopstraten en B-locaties hebben het meest te kampen met deze problematiek en net deze straten met specialistische zaken kleuren het eigen en unieke karakter van een stad. De retailsector staat aan de vooravond van een herstructurering en samenwerken tussen verschillende partijen (wetgever, (lokale) overheid, vastgoed en de retailsector) is meer dan ooit nodig voor het behouden en bekomen van bruisende en leefbare steden.

Hoe kunnen wetgever, (lokale) overheid, vastgoed en retail duurzame toegevoegde waarde creëren om leegloop annex leegstand te vermijden van commerciële uitbatingen in aanloopstraten en B-locaties van stedelijke centra? Om een antwoord te formuleren op de centrale onderzoeksvraag zijn drie deelonderzoeksvragen uitgewerkt:
1) Welke initiatieven bestaan er reeds op verschillende fronten zoals wetgeving, (lokale) overheid, bedrijven en andere actoren om leegloop annex leegstand aan te pakken en wat zijn de resultaten?
2) Welke innovatieve businessconcepten kunnen geïmplementeerd worden in deze winkelgebieden?
3) Op welke manier kunnen wetgever, (lokale) overheid, vastgoed en retail samenwerken aan duurzame oplossingsscenario’s om leegloop annex leegstand tegen te gaan?

Deze onderzoeksvragen beantwoorden we door het uitvoeren van een grondige literatuurstudie gecombineerd met (inter)nationale studiebezoeken, het in kaart brengen van de noden van de retailsector en winkelvastgoed (behoefteanalyse) welke we terugkoppelen met experten. Op basis van de vergaarde informatie worden, ook in samenwerking met studenten en experts, innovatieve businessconcepten ontwikkeld specifiek voor de activatie van de aanloopstraten en B-locaties in Gent en Aalst. De ontwikkelde concepten voor de aanloopstraten en B-locaties in deze steden worden afgetoetst met focusgroepen van consumenten, ondernemers en vastgoed. De bevindingen uit de focusgroepen leiden tot het vastleggen van een aantal concrete modellen welke worden voorgelegd aan vertegenwoordigers van de lokale overheid, ondernemers en vertegenwoordigers vastgoed uit het geselecteerde onderzoeksgebied. Hiermee willen we aftoetsen hoe deze drie partijen staan ten aanzien van de uitgewerkte businessconcepten en wat er concreet moet gebeuren om deze te implementeren of welke redenen er bestaan om dit niet te doen. De ontwikkelde kennis en ervaringen uit dit project worden gedeeld op een informatieplatform en de bevindingen willen we uitwerken via een interactieve toolbox, in samenwerking met relevante partners.

---

A study on activation of approach streets and B sites in urban cores

Falling turnover of retail traders is causing more vacant commercial premises in Flemish cities for the sixth year in a row (Locatus, 2014). Various causes can be identified for the structural decline in turnover cum vacancy of shops in approach streets and B locations, such as the economic crisis, (local) legislation, for example on opening hours and commercial rent, parking problems, competition from shopping centres and runway shops, price-critical consumers and ever-increasing Internet sales. Retailers in the approaching streets and B-locations are most affected by these issues, and it is precisely these streets with specialised businesses that colour a city's own and unique character. The retail sector is on the eve of restructuring and cooperation between different parties (legislator, (local) government, real estate and the retail sector) is needed more than ever to preserve and obtain vibrant and liveable cities.
How can legislators, (local) government, real estate and retail create sustainable added value to avoid vacancy cum vacancy of commercial outlets in approach streets and B-locations of urban centres? To formulate an answer to the central research question, three sub-research questions were developed:
1) What initiatives already exist on various fronts such as legislation, (local) government, businesses and other actors to tackle vacancy cum vacancy and what are the results?
2) Which innovative business concepts can be implemented in these shopping areas?
3) How can legislators, (local) government, real estate and retail work together on sustainable solution scenarios to tackle vacancy cum vacancy?
We answer these research questions by conducting a thorough literature study combined with (inter)national study visits, mapping the needs of the retail sector and retail real estate (needs analysis) which we feed back to experts. Based on the information gathered, also in collaboration with students and experts, innovative business concepts are developed specifically for the activation of the approach streets and B-locations in Ghent and Aalst. The concepts developed for the approach streets and B locations in these cities will be tested with focus groups of consumers, entrepreneurs and real estate. The findings from the focus groups will lead to the definition of a number of concrete models that will be presented to representatives of the local government, entrepreneurs and real estate representatives from the selected research area. With this, we want to test where these three parties stand with regard to the elaborated business concepts and what specifically needs to be done to implement them or what reasons there are for not doing so. The developed knowledge and experiences from this project will be shared on an information platform and we want to elaborate the findings via an interactive toolbox, in cooperation with relevant partners.

Projectcoördinator HOGENT

Ruth DeVreese

Looptijd

15/09/2014 - 24/09/2017

Financier

PWO-middelen